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Las 5 fuentes de capital de un desarrollo inmobiliario creíble

Existe aún la idea de que los desarrollos inmobiliarios se pueden hacer sin dinero. Un amigo que aporta un terreno y otro que hace los renders gratis. Y…voilá!! las preventas para financiar la construcción.

Es una idea muy atractiva pero irreal que estigmatiza el mercado inmobiliario como un sector deshonesto y poco profesional. Conocer cuales son los límites saludables para el financiamiento de los desarrollos inmobiliarios es muy importante para mantener la credibilidad.


  1. TIERRA

Sin tierra no hay negocio. Así de llano y claro, si un proyecto inmobiliario no cuenta con la tierra, no hay nada. La tierra es la primera pieza para detonar el financiamiento y la base para la credibilidad ante los inversionistas y profesionales técnicos que lo van a desarrollar.

Ya sea porque el desarrollador es propietario o porque un tercero la aporta, la #tierra debe estar en regla y protegida con un vehículo de inversión seguro como un fideicomiso o una sociedad mercantil.


  1. CAPITAL SEMILLA

Sin capital semilla no hay proyecto y sin proyecto es imposible desarrollar nada. El desarrollador es el primero en invertir en su propio proyecto para lograr que terceros también lo hagan. El #capitalsemilla sirve para financiar el #softcost y lograr que profesionales cualificados quieran trabajar en el proyecto.


El promotor debe tener en su bolsillo al menos el 15% del coste total del proyecto. Y justamente esta cuestión es la que aún está fallando en demasía. Lamentablemente, sigue existiendo la creencia de que los profesionales que ofrecen servicios pueden hacer un trabajo de calidad sin cobrar. Lo cual supone una pérdida de tiempo y credibilidad del #desarrollador.


  1. PREVENTAS

Sin #preventas no hay validación del mercado. Y si no hay certeza en la demanda, el riesgo es demasiado alto para cualquier #inversionista. Sin embargo, el mayor problema de las preventas es vender demasiado o muy barato. La escala de precios está ligada a la certidumbre, la cual va aumentando a medida que la obra avanza. Si se prevende mucho etapas tempranas, se corre el riesgo de estresar el flujo de la #construcción. Y por ende, la fecha de entrega de las unidades.


Las preventas son un estrategia de financiamiento válida y necesaria, pero hay que conocer el límite para no comprometer la #rentabilidad del negocio. Prevender es vender con descuento y supone dejar de ingresar un 10% del valor de la unidad. Por eso, las buenas prácticas recomiendan no prevender más del 30% del inventario, sin superar el 20% del coste del proyecto.


  1. CAPITAL DE ACELERACIÓN

Aún con el capital semilla y las preventas, no es suficiente. Por eso, es habitual recurrir a inversionistas que aporten el capital de aceleración. Sin embargo, determinar su entrada y salida es clave ya que es un dinero caro. Si no se logra el retorno prometido, el desarrollador corre el riesgo de perder toda su ganancia. Ese es el trato. Se recomienda que los inversionistas entren al final y que su capital no supere el 10% del costo del proyecto.


  1. DEUDA

El banco debe ser el último recurso ya que se trata también de un dinero caro y exigente. Aún así, los créditos puente deberían ser obligatorios aunque no se lleguen a usar porque son el instrumento financiero que asegura que la obra va a terminar en tiempo y forma.

Las entidades financieras analizan #riesgo y sin 30% del inventario prevendido, será imposible recibir la autorización de un #créditopuente.


El #financiamiento es clave para los desarrollos inmobiliarios, pero es muy importante saber el coste de cada una de las fuentes. Y definir la proporción de cada una de ellas, para maximizar el #rendimiento sin comprometer la credibilidad.


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