El desarrollo inmobiliario empieza por la tierra y lo que se puede construir en ella. La dimensión, la ubicación, el precio, la normativa urbanística, etc. influyen y cuentan para poder dar respuesta rápida y mantenerse activo como desarrollador. Para saber si es negocio o no, se requiere un proceso de evaluación y #diseñopreliminar que verifique que el espacio puede satisfacer las necesidades y requisitos del proyecto.
El #testfit es una herramienta valiosa para evaluar la viabilidad y eficacia de un diseño en una etapa temprana del proceso, permitiendo ajustes y modificaciones antes de avanzar a fases más detalladas.
La arquitectura se encarga de la optimización espacial y funcional. Cumplir con los requisitos funcionales específicos del espacio con una proporción que optimice de forma efectiva el espacio disponible. Para sacar el máximo provecho de cada cm2 y maximizar la #rentabilidad del proyecto hay que mantener un equilibrio sano entre espacio vendible y no vendible.
El coste de #mantenimiento y #operación de los inmuebles son un gasto a considerar si se quiere ser atractivo ante compradores y operadores. La eficiencia de los equipos, la optimización de las trayectorias y la agrupación de servicios, son criterios que mejoran la eficiencia operativa, mantienen los costos operativos bajos y aumentan el valor del activo inmobiliario.
Hay que tener en cuenta que los diseños que permiten evolucionar en su definición siguiendo una lógica dimensional, aceleran enormemente la toma de decisiones y reducen el tiempo de planificación de los proyectos. Cuando los diseños no son flexibles o adaptables a diferentes configuraciones y necesidades futuras, pierden capacidad de atracción y cuesta más encontrar #clientes que puedan encajar.
En el Test Fit se tiene en cuenta el cumplimiento de todas las normativas y regulaciones locales relacionadas con el uso del espacio. No hay que menospreciar el tiempo que van a tomar las distintas #licencias y factibilidades, según la localización y la instancia de Gobierno. No es hasta la escritura con el cliente, que se produce la #ganancia. Antes de eso, todo es un gasto.
Salir a preventa con la licencia de construcción aumenta la confianza de los inversionistas. Pero como dice el refrán, una #imagen vale más que mil palabras. La #arquitectura es la forma que toma dinero cuando se invierte en bienes raíces. El valor es el propio espacio, cómo es y cómo se ve. Las representaciones visuales claras y atractivas facilitan la comprensión y nadie compra algo que no entiende.
Identificar problemas potenciales que puedan suponer desafíos en coste, tiempo o logística, por ejemplo, es un ejercicio muy recomendable para prever recursos en etapas tempranas del proyecto y evitar problemas en etapas más avanzadas del #diseño.
“By the book”, en esta etapa podemos esperar una aproximación del +-20% del coste de construcción real del proyecto. Si bien este cálculo es suficiente para validar el modelo de negocio, no hay perder de vista que el coste real de #construcción se sabe una vez concluido el proyecto ejecutivo. El test fit es el mínimo producto viable para evaluar el modelo y saber si vale la pena #invertir.